Quoi faire quand votre locataire veut quitter avant la fin du bail au Québec?

Cette situation arrive souvent. Nouveau travail, séparation, nouveau logement, changement de vie, et le locataire veut partir plus tôt. Parfois la demande est respectueuse. Parfois on essaie de vous transférer le problème comme si c’était votre urgence.

Au Québec, un locataire ne peut pas mettre fin à son bail n’importe quand et pour n’importe quel motif, sauf s’il y a une entente avec le locateur ou une situation prévue par la loi.
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/resiliation-d-un-bail/

Le meilleur réflexe est de rester calme, de tout garder par écrit, et de suivre une méthode claire qui protège contre la vacance, surtout en hiver.

Étape un clarifier ce que le locataire demande réellement

La plupart des départs avant terme entrent dans trois catégories

Une entente pour mettre fin au bail plus tôt
Une cession de bail
Une sous location

Le réflexe numéro un
Demandez une confirmation écrite et répondez par écrit.

Règle de base le loyer reste payable tant que rien n’est réglé légalement

Si vous ne signez aucune entente et qu’aucune cession ou sous location n’est complétée, le bail continue et le locataire demeure responsable.
Source https://educaloi.qc.ca/capsules/la-resiliation-de-bail-par-un-locataire/

C’est là que plusieurs propriétaires se font surprendre. Ils acceptent trop vite, puis se retrouvent à relouer en plein hiver, au mauvais moment.

Option un le locataire cède le bail et trouve la personne remplaçante

C’est souvent l’option la plus propre quand le locataire veut quitter de façon permanente.

Le locataire doit transmettre un avis de cession avec le nom, l’adresse du cessionnaire proposé et la date prévue de cession.
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/TAL_802_E.pdf

Ensuite, vous évaluez le candidat comme pour une nouvelle location, avec des critères objectifs, et avec consentement lorsque vous collectez des renseignements personnels ou faites des vérifications.
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/signer-un-bail/les-baux-et-la-protection-des-renseignements-personnels

Vous avez aussi un délai de réponse et des conséquences claires

Vous pouvez accepter
Vous pouvez refuser pour un motif sérieux et le bail continue
Vous pouvez aussi refuser pour un motif autre que sérieux et dans ce cas le bail est résilié à la date de cession indiquée dans l’avis du locataire
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/TAL_828_E.pdf

C’est important pour votre stratégie. Un refus sans motif sérieux peut mettre fin au bail à la date indiquée, donc vos décisions et vos écrits doivent être réfléchis.
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/cession-d-un-bail-ou-sous-location/contrat-de-cession-de-bail-et-avis-de-sous-location

Option deux vous relouez vous même mais le locataire paie jusqu’au remplacement

J’offre souvent cette option parce qu’elle protège le propriétaire et améliore le contrôle sur la sélection.

Vous dites au locataire que vous êtes prêt à afficher et à trouver un remplaçant, mais jusqu’à ce qu’un nouveau bail commence ou qu’une cession soit complétée, le locataire actuel doit continuer de payer.

C’est souvent plus efficace que de laisser le locataire gérer, parce que certains vont se dépêcher et proposer le premier candidat disponible. Quand vous contrôlez la sélection, vous protégez la qualité et vous évitez des problèmes plus tard.

La nuance quand le loyer est très en dessous du marché

Il y a un cas où accepter rapidement peut être une bonne décision d’affaires.

Si le locataire est en place depuis longtemps et que les loyers ont beaucoup augmenté, le loyer actuel peut être très en dessous du marché. Dans ce cas, vous pouvez choisir de signer une entente écrite de résiliation anticipée, puis relouer au loyer du marché.

Educaloi explique qu’il est possible de mettre fin au bail avant terme en concluant une entente avec le propriétaire, mais le propriétaire doit être d’accord et il est conseillé de le mettre par écrit.
Source https://educaloi.qc.ca/capsules/la-resiliation-de-bail-par-un-locataire/

Deux précautions importantes

Mettre l’entente par écrit avec une date de fin claire et des signatures
Connaître les règles liées à l’avis au nouveau locataire et le recours possible en fixation de loyer dans certains cas avec des délais précis
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/signature-d-un-bail/avis-au-nouveau-locataire

Une méthode simple à répéter

Obtenir la demande par écrit
Rappeler que le bail reste en vigueur tant qu’il n’y a pas une entente signée ou une cession complétée
Si le locataire veut céder le bail, l’orienter vers l’avis du TAL et le délai de réponse
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/TAL_802_E.pdf
Si vous relouez vous même, confirmer par écrit que le loyer est payable jusqu’au remplacement
Si vous acceptez une résiliation anticipée parce que le loyer est très bas, signer une entente écrite et relouer en respectant les avis applicables
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/signature-d-un-bail/avis-au-nouveau-locataire

Conclusion

Être ferme et juste, ce n’est pas être méchant. C’est protéger le propriétaire contre la vacance, protéger l’immeuble contre les décisions précipitées, et gérer l’immobilier comme une entreprise.