Comment les constructions neuves affectent les immeubles plus anciens à Gatineau
Depuis quelques années, le développement résidentiel à Gatineau s’accélère à Aylmer, Hull, le Plateau, Masson Angers et Buckingham. De nouveaux immeubles locatifs arrivent sur le marché et cela change concrètement l’équilibre entre l’offre et la demande.
L’immobilier est une entreprise. Quand l’offre augmente, les locataires ont plus de choix, les propriétaires font face à plus de concurrence, et les loyers deviennent plus sensibles.
Plus d’offre est souvent une bonne nouvelle pour les locataires
Du point de vue des locataires, la construction neuve peut être positive. Plus de logements sur le marché peut réduire la compétition, ralentir une partie de la pression qui pousse les loyers à monter vite, et donner plus d’options aux familles de la classe moyenne qui veulent simplement un chez soi stable.
Gatineau a aussi vu des projets de logements abordables et subventionnés, ce qui ajoute de l’inventaire pour les ménages qui en ont le plus besoin.
Pourquoi les immeubles plus anciens ressentent l’impact rapidement
Les immeubles neufs se louent souvent plus vite parce qu’ils ont l’air plus modernes. Même si les chambres sont parfois plus petites et la superficie plus compacte, le style attire.
Peinture fraîche, planchers récents, électroménagers inox, cadrages de fenêtres noirs, cuisines modernes, lignes épurées, photos plus éclatantes, tout cela influence la perception. Dans une société axée sur l’image, l’apparence peut l’emporter, et plusieurs locataires paient plus pour un logement plus petit mais plus beau.
Donc la réalité pour les immeubles plus anciens est simple.
Si un logement plus ancien est affiché au même prix qu’un logement neuf, la majorité des locataires vont choisir le neuf. L’immeuble plus ancien doit gagner sur la valeur, pas seulement sur le prix.
Exemple concret à Gatineau avec des rues précises
Voici comment cela se voit sur le terrain.
Nous gérons des immeubles plus anciens à Gatineau sur Chemin du Lac et sur Rue Notre Dame. Quand du neuf arrive tout près, on voit un changement dans l’intérêt des candidats et dans le volume de visites.
Sur Rue Notre Dame, Constructions MCL a terminé de la construction multi logements autour du 945 à 947 Rue Notre Dame, et ce type d’inventaire neuf change les attentes des locataires au niveau du look et des inclusions.
En parallèle, Constructions MCL a aussi partagé l’avancement d’un projet au coin de Maloney et des Sables, autre exemple de nouvelles unités qui s’ajoutent au marché dans l’Est de Gatineau.
Quand ce produit neuf arrive, on doit parfois ajuster notre stratégie sur les logements plus anciens à proximité. Ce n’est pas uniquement une question de trois chambres, même si les trois chambres sont souvent plus sensibles.
Voici la nuance
Les une chambre se louent souvent plus vite parce que le paiement mensuel est plus bas et le bassin de candidats est plus grand
Les deux chambres sont souvent les plus polyvalents pour couples, colocs et petites familles
Les trois chambres peuvent être plus difficiles à certains moments parce qu’ils demandent généralement un loyer plus élevé, et plusieurs familles vont choisir un bon deux chambres pour économiser
Donc oui, d’autres types de logements peuvent aussi être plus difficiles à louer selon la saison, le prix et l’état du logement. C’est simplement que les trois chambres ressentent parfois la pression plus vite quand l’offre neuve augmente, parce que l’écart de prix devient plus lourd.
Dans notre cas, pour rester compétitifs près de Rue Notre Dame et du marché environnant, on a dû faire des choix que plusieurs propriétaires d’immeubles plus anciens finissent par faire
Baisser le loyer légèrement pour correspondre aux attentes du marché
Inclure des électroménagers puisque plusieurs immeubles neufs les incluent
Améliorer la présentation pour que les logements plus anciens ressortent mieux en photos et en visites
Exemple à Masson Angers autour de Rue de la Papetière et Rue des Hauts Bois
La même dynamique existe à Masson Angers.
Des unités plus récentes autour de Rue de la Papetière arrivent sur le marché, incluant de l’inventaire de type condo et des constructions récentes.
Quand ce produit neuf est à proximité, des logements un peu plus anciens sur des rues comme Rue des Hauts Bois peuvent sentir une pression supplémentaire et devoir se repositionner sur le prix et les inclusions. On entend souvent la même phrase en visite.
Au même prix, pourquoi je ne prendrais pas le logement plus neuf
C’est pour cette raison que certains propriétaires répondent en ajoutant les électroménagers, en rafraîchissant le logement, ou en ajustant temporairement le loyer jusqu’à ce que le marché se stabilise.
Aylmer vit le même phénomène
Aylmer voit aussi de nouvelles unités apparaître autour de Chemin Fraser et de Rue Nancy Elliott, notamment avec du développement locatif près du Quartier Connaught.
Quand ces unités arrivent, les immeubles plus anciens autour doivent clarifier leur valeur et se repositionner, surtout s’ils essaient de louer au même niveau de prix.
Le point clé pour les propriétaires est de se réinventer
Le marché a des hauts et des bas. Les loyers bougent selon l’offre et la demande. Les prix aussi. La réglementation, les taxes, les taux d’intérêt et les coûts de construction influencent le tout.
Ce qui compte, c’est de rester compétitif.
La bonne nouvelle pour les immeubles plus anciens est que ces immeubles coûtent souvent moins cher que le neuf. Si vous avez acheté il y a quelques années, vous avez souvent plus d’équité et une structure de coûts plus basse que quelqu’un qui achète directement du constructeur aujourd’hui.
Cela donne plus de flexibilité pour absorber une petite baisse temporaire de loyer afin d’éviter la vacance, parce que la vacance est souvent l’issue la plus coûteuse.
Les constructions neuves sont souvent en haut de la courbe des loyers
Les constructions neuves sont presque toujours situées près du sommet de la courbe des loyers, parce que le coût de construction est élevé.
Cela crée un avantage pour les immeubles plus anciens bien entretenus qui peuvent offrir un bon produit à un prix inférieur au neuf.
Cela crée aussi un avantage pour le logement à plus bas coût, parce que quand le haut de gamme fixe un plafond élevé, les options à bon prix se démarquent davantage.
Conclusion
La construction neuve à Gatineau augmente le choix des locataires et ajoute de l’inventaire.
Pour les propriétaires d’immeubles plus anciens, cela peut amener une pression à court terme, mais cela donne aussi un plan d’action clair
Gagner sur la valeur
Moderniser ce qui compte vraiment
Fixer le loyer intelligemment
Réduire la vacance en s’adaptant rapidement
Liens utiles et sources :
https://habitationsfr.ca/portfolio-item/arbur-project/?lang=en
https://www.ohoutaouais.ca/publications/communiques-de-presse/416-60-nouveaux-logements-abordables-et-subventionnes-en-construction
https://constructionsmcl.com/fr/projets/
https://www.facebook.com/constructionsmcl/photos/-bonne-et-heureuse-ann%C3%A9e-2024-%C3%A0-vous-nous-sommes-de-retour-et-ravis-de-vous-pr%C3%A9s/842406814562237/
https://www.facebook.com/constructionsmcl/posts/avancement-de-notre-projet-au-coin-de-maloney-et-des-sables-merci-%C3%A0-notre-excava/1015124587290458/
https://avecuncourtier.com/fr/proprietes/details/13323522-131-rue-de-la-papetiere-2-gatineau-masson-angers
https://habitationsbouladier.com/projet-voltige/
https://solico.ca/inventaire/55-rue-nancy-elliott-aylmer/
https://constructionlaverendrye.com/a-louer/