Létourneau c. Le Richelieu décision sur la caution et le renouvellement du bail au Québec

Quand un locataire a une caution, c’est souvent une source de réassurance pour le locateur. La caution s’engage à payer ou à exécuter certaines obligations si le locataire ne le fait pas. En pratique, c’est surtout utilisé pour se protéger contre le non paiement du loyer.

La décision Létourneau c. Le Richelieu rendue par la Cour du Québec en 2018 est intéressante parce qu’elle rappelle un point que plusieurs propriétaires oublient au moment du renouvellement du bail. La caution ne suit pas automatiquement, et le locateur a des devoirs d’information et de transparence.
Source http://canlii.ca/t/htp46

Rappel rapide sur ce qu’est une caution au Québec

Le cautionnement n’est pas quelque chose qui se présume. Il doit être clair et exprès. Autrement dit, il faut que la caution ait accepté de s’engager de façon non équivoque.
Source https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/version/lc/CCQ-1991?code=se%3A2335

Autre principe clé en matière de bail résidentiel. La sûreté consentie par un tiers pour garantir les obligations du locataire ne s’étend pas automatiquement au bail reconduit.
Source https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/version/lc/CCQ-1991?code=se%3A1881

Ça veut dire qu’un propriétaire qui pense être protégé pour les renouvellements futurs peut se tromper s’il n’a pas pris les bonnes précautions.

L’obligation d’informer la caution et la bonne foi

Le Code civil impose aussi une obligation d’information envers la caution. Le créancier doit fournir à la caution, sur sa demande, tout renseignement utile sur l’obligation principale et sur l’état de son exécution.
Source https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/version/lc/ccq-1991?code=se%3A2345

En parallèle, la bonne foi doit gouverner la conduite des parties au moment où l’obligation naît, pendant son exécution, et au moment où elle s’éteint.
Source https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/version/lc/%20CCQ-1991?code=se%3A1375&historique=20240226

Dans le contexte d’un bail qui se renouvelle, ces principes peuvent amener le tribunal à conclure qu’un locateur doit agir avec transparence et divulgation envers la caution, surtout lorsque le bail est reconduit et que la caution n’est pas informée ou n’a pas consenti clairement à continuer.

Ce que la décision Létourneau c. Le Richelieu illustre

Sans entrer dans les détails factuels de chaque dossier, l’idée centrale est simple.

La question n’est pas seulement de savoir si une caution a signé au début. La question est de savoir si la caution est encore liée lorsque le bail est renouvelé. Dans cette décision, la Cour du Québec discute notamment de l’importance de la divulgation et de la bonne foi envers la caution lors d’un renouvellement.

Autrement dit, si le bail est reconduit et que le locateur ne s’assure pas que la caution soit informée et liée de façon valable, il y a un risque réel que la caution soit libérée pour la période reconduite.
Source http://canlii.ca/t/htp46
Source https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/version/lc/CCQ-1991?code=se%3A1881

On retrouve aussi des exemples et résumés de décisions du TAL où des cautions ont été libérées parce que le bail ne contenait pas une mention claire qui prolonge l’engagement au delà du bail initial.
Source https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/resume-conditions-du-bail

Comment réduire le risque en pratique pour un propriétaire

Voici une approche simple, orientée prévention.

Première étape
Si vous voulez une caution, faites signer un document clair, séparé ou très explicite au bail, qui identifie la caution et la portée de son engagement.

Deuxième étape
Si le bail se renouvelle, n’assumez jamais que la caution continue automatiquement. Informez la caution du renouvellement et obtenez un consentement clair si vous voulez que l’engagement se poursuive.

Troisième étape
Gardez des traces. Courriel, lettre, accusé de réception, copie signée. Le but est de pouvoir démontrer que la caution a été informée et qu’elle a réellement consenti.

Quatrième étape
Restez cohérent avec la bonne foi et la transparence. C’est souvent là que les dossiers se gagnent ou se perdent.

Conclusion

Létourneau c. Le Richelieu est un rappel utile pour les propriétaires et gestionnaires.

Une caution peut être une excellente protection, mais seulement si le cautionnement est exprès, bien rédigé, et géré correctement lors du renouvellement du bail. Sinon, vous pourriez découvrir trop tard que la caution ne couvre plus la période reconduite.
Source http://canlii.ca/t/htp46
Source https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/version/lc/CCQ-1991?code=se%3A1881

Ce texte est de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique.