Garderie en milieu familial dans un logement loué au Québec, ce que les propriétaires devraient vérifier avant d’accepter
On me pose souvent la question
Est ce que vous acceptez qu’un locataire ouvre une garderie en milieu familial dans votre logement
La réponse n’est pas un oui ou un non automatique. Dans plusieurs cas, le plus grand risque n’est pas la garderie en soi. Le plus grand risque, c’est l’assurance et les déclarations à l’assureur.
La première erreur d’assurance chez plusieurs propriétaires
Quand vous habitez votre propre maison, vous avez généralement une assurance habitation pour propriétaire occupant.
Quand vous louez cette maison ou un immeuble à logements, vous devez déclarer à l’assureur que le bâtiment est maintenant occupé par un locataire. Si ce n’est pas déclaré, il peut y avoir un problème de couverture en cas de réclamation, parce que le risque n’est plus le même. C’est un principe de base souvent expliqué dans les guides d’assureurs sur les activités en résidence et l’assurance habitation.
La deuxième erreur est d’oublier qu’une garderie est une activité commerciale
Une garderie en milieu familial est une activité réelle avec un risque réel, surtout sur le plan de la responsabilité.
Au Québec, les services de garde en milieu familial font partie du réseau reconnu et sont encadrés par des règles et des lois provinciales, ce qui montre l’importance donnée à la santé et à la sécurité.
Du point de vue assurance, une police habitation ne couvre pas toujours automatiquement une activité commerciale à la maison. Souvent, il faut un avenant ou une couverture additionnelle pour une entreprise à domicile, ce qui peut influencer la prime, autant pour le propriétaire que pour le locataire.
Pourquoi ça peut devenir un problème financier après la signature du bail
C’est ici que plusieurs propriétaires se font surprendre.
Soit ils signent le bail et oublient de déclarer l’activité à l’assureur. Puis, lorsqu’un problème survient, ils découvrent que la couverture n’est pas adéquate.
Soit ils signent le bail et déclarent ensuite le projet de garderie à l’assureur. La prime augmente. Et soudainement, l’équation financière change, au point où le loyer ne couvre plus autant qu’avant l’hypothèque et les dépenses.
Les primes d’assurance ont été un sujet de pression pour plusieurs propriétaires au Québec, et des organismes ont déjà parlé publiquement de hausses qui affectent les budgets d’exploitation.
Comment on gère ça en pratique
Quand un locataire nous demande s’il peut opérer une garderie dans un logement résidentiel, on répond de façon claire et professionnelle.
On explique que toute activité commerciale dans un logement doit être déclarée à l’assureur.
Si l’assureur confirme que c’est acceptable, mais que la prime augmente, alors le loyer doit être ajusté pour couvrir cette hausse d’assurance. Si le locataire est à l’aise avec un loyer plus élevé pour opérer son activité, on peut aller plus loin.
Dans la majorité des cas, dès que le locataire comprend que cela peut amener des coûts d’assurance et donc un loyer plus élevé, il préfère chercher ailleurs. C’est une manière simple de protéger nos clients et d’éviter les surprises.
Petite note juridique sur l’usage commercial d’un logement
Il y a aussi une notion importante en droit locatif au Québec.
L’utilisation d’un logement à des fins commerciales peut être considérée comme un changement de destination des lieux, et le Tribunal administratif du logement a publié des résumés de décisions sur ce sujet.
Cela ne veut pas dire que chaque garderie en milieu familial est automatiquement interdite. Cela veut dire qu’il faut traiter la demande sérieusement, vérifier les conditions du bail, la nature exacte de l’activité, et surtout l’impact sur l’assurance avant d’accepter.
L’approche la plus sécuritaire pour un propriétaire
Si vous voulez gérer ce type de demande correctement, voici ce qui compte le plus.
Obtenir des détails écrits sur l’activité prévue
Déclarer l’activité à l’assureur avant d’accepter
Vérifier si le locataire doit aussi avoir une assurance responsabilité pour son activité
Décider comment la hausse d’assurance sera gérée
Mettre toute entente par écrit en respectant le bail et les règles au Québec
Les assureurs cherchent souvent des raisons de refuser une réclamation quand des faits importants n’ont pas été déclarés. Donc la transparence dès le départ est presque toujours la meilleure stratégie.
Sources et liens utiles
https://www.quebec.ca/famille-et-soutien-aux-personnes/enfance/garderies-et-services-de-garde/reseau/developpement-reseau/garde-milieu-familial
https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/ShowDoc/cs/S-4.1.1
https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/s-4.1.1%2C%20r.%202
https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/resumes-decisions-utilisation-logement-fins-commerciales
https://www.intact.ca/fr/blogue/assurance-habitation-travailleur-autonome
https://www.rbcinsurance.com/en-ca/advice-learning/home-insurance/do-home-based-businesses-need-extra-insurance/
https://www.cooperators.ca/fr/ressources-personnelles/centre-de-ressources/economiser/assurance-entreprise-a-domicile
https://www.corpiq.com/en/news/1793-insurance-premiums-the-situation-will-continue-to-deteriorate.html